Pierwsze półrocze bieżącego roku to powolne i mozolne wracanie rynku do względnej równowagi oraz odzyskiwanie płynności zarówno przez stronę podażową, jak i popytową. Obserwując zmieniającą się ofertę banków, rosnącą sprzedaż oraz wprowadzanie na rynek nowych projektów, można powiedzieć, że ta – wciąż dość krucha – równowaga zaczyna być coraz bliższa. Duże zmiany, do jakich doszło w Krakowie, Łodzi czy Poznaniu są efektem półrocznego dostosowywania się rynku do aktualnej sytuacji. 

Rynek pierwotny to „dostarczyciel” nowej substancji mieszkaniowej. Ilość „produkowanych” na nim lokali wpływa również na skalę deficytu mieszkaniowego, który wciąż szacowany jest w Polsce na ponad milion jednostek. Jak przedstawiała się sytuacja mieszkań nowobudowanych w I półroczu bieżącego roku? Przede wszystkim rynek zaczął odzyskiwać płynność. W biurach sprzedaży przybywało chętnych do zakupu wymarzonego „M”. Co ważne – powolna liberalizacja polityki kredytowej ze strony banków zaczęła sprawiać, że chęci przekładały się również na realne możliwości. Oznacza to, że z jednej strony nastąpiło kurczenie się puli mieszkań zbudowanych, a wciąż pozostających w ofercie, zaś z drugiej deweloperzy otrzymali jasny sygnał o rosnącym popycie i – odpowiadając na zaistniałą sytuację – rozpoczęli wprowadzanie do sprzedaży nowych inwestycji. Tych samych, z którymi nie odważyli się zadebiutować w roku 2009 i IV kwartale roku 2008. Jednocześnie, jeśli istniała taka możliwość, część z nich została przeprojektowana. Postawiono na większy udział lokali dwupokojowych oraz zmniejszenie powierzchni sprzedawanych lokali, w celu osiągnięcia cen całkowitych akceptowalnych na rynku. Oprócz tych działań, konieczna była również zmiana standardu i zaproponowanie nabywcom „mieszkań dla ludzi”. Postawienie na segment popularny kosztem podwyższonego spowodowało w części miast spadek średnich cen ofertowych. Z tego typu sytuacją mieliśmy do czynienia przede wszystkim w Poznaniu i Krakowie, ale również w Warszawie i – na nieco mniejszą skalę – w Łodzi. Jedynym miejscem, w którym średnie ceny ofertowe wzrosły był Gdańsk. Należy jednak pamiętać, że w tym mieście dostosowanie do nowej sytuacji rynkowej nastąpiło najwcześniej, a dodatkowo – jest to także lokalizacja „wakacyjna”, w której projekty lokalizowane w pasie nadmorskim osiągają wartości zdecydowanie wyższe w porównaniu z cenami mieszkań przeznaczonych stricte do zaspokojenia pierwotnych potrzeb mieszkaniowych gdańszczan.

 Sprawdź naszą ofertę

 
Analogicznie do oferty zachowywały się ceny średnie lokali sprzedanych. Mieliśmy więc do czynienia z silnymi spadkami w Poznaniu i Krakowie. Ten sam trend – chociaż na zdecydowanie mniejszą skalę – dotyczył także Łodzi. Jedynie w Warszawie, spadającej cenie ofertowej towarzyszyły niewielkie wzrosty cen lokali sprzedanych. Należy jednak pamiętać, że rynek warszawski jest zdecydowanie większy i bardziej zróżnicowany od pozostałych. W związku z tym poszukiwanie mieszkań nieco droższych, zwłaszcza przez osoby dążące do poprawy sytuacji mieszkaniowej, a więc już posiadających „pierwsze” mieszkanie, nie powinno dziwić.

W kolejnych miesiącach należy oczekiwać uspokojenia na rynku oraz dalszej koncentracji działań deweloperów na przygotowaniu produktu jak najbardziej dostępnego cenowo. Ciekawie przedstawia się sytuacja we Wrocławiu, w którym poziom cen ofertowych pozostaje wysoki. Pytanie, czy nie za wysoki. Jeśli tak, to cena ofertowa na koniec roku może spaść poniżej granicy 8 000 zł za mkw., a mieszkań sprzedanych – poniżej 7 000 zł/mkw.
Rynek wtórny, pamiętając o jego zróżnicowaniu, podzieliliśmy na dwie części. Lokale starsze, zbudowane przed rokiem 2000, wśród których zdecydowaną większość stanowią mieszkania z wielkiej płyty oraz te nowsze, wzniesione już w nowej technologii, powstałe w roku 2000 i później. Słuszność i konieczność stosowania podziału w tym segmencie rynku potwierdzają dane w tabeli – zróżnicowanie średnich cen mkw. wynosi od około 500 zł w Gdańsku do około 1 900 zł (!) w Poznaniu.

Minione półrocze przyniosło największe zmiany in minus w Łodzi, Krakowie i Wrocławiu. Również ceny starszych lokali w Poznaniu uległy zdecydowanej korekcie. Skąd te wahania? Część sprzedających, „nie zauważa” jak wygląda realnie sytuacja na rynku. Wycenę opiera na wartości nowych lokali, dodając do ceny „premię” za możliwość zamieszkania od zaraz oraz dolicza środki zainwestowane w wykończenie. Sama zasada jest jak najbardziej słuszna, natomiast nie zawsze stosowana jest prawidłowo. Przede wszystkim na rynku wciąż pozostają gotowe lokale deweloperskie. Owszem – ich pula a także możliwości wyboru ulegają systematycznemu ograniczeniu, jednak wciąż jesteśmy bardzo dalecy od sytuacji z roku 2007, kiedy to zakup na rynku wtórnym był jedyną możliwością nie tylko wprowadzenia się niemal natychmiast, ale także dotknięcia i obejrzenia faktycznie gotowego produktu. Widać wyraźnie, że w ww. miastach proponowane stawki zdecydowanie rozmijały się z oczekiwaniami i możliwościami finansowymi kupujących.
Odwrotna sytuacja, czyli wzrost cen, dotyczyły Katowic i Gdańska. Podaż nowych mieszkań na Śląsku, po chwilowym ożywieniu w II połowie 2007 i I połowie 2008, wciąż pozostaje ograniczona. Niewielka konkurencja ze strony rynku pierwotnego pozwala na większą swobodę kształtowania cen przez oferentów indywidualnych. W przypadku Gdańska mieszkania z drugiej ręki mają konkurencję wśród nowych lokali, jednak rynek pierwotny jest tam najbardziej płynny spośród omawianych aglomeracji. Charakteryzuje się najmniejszym udziałem lokali gotowych w ofercie deweloperów, a także najdłuższym okresem oczekiwania na odbiór kluczy od momentu podpisania umowy przedwstępnej. W związku z tym zainteresowanie gotowym produktem, do którego szybko można się wprowadzić, jest większe niż w pozostałych miastach.
W najbliższych miesiącach należy oczekiwać spokoju i niewielkich wahań w większości miast. Ceny ofertowe wydają się nieco przeszacowane w Warszawie. Jeśli w stolicy nadal przybywać będzie nowych lokali w segmencie popularnym, ceny na rynku wtórnym będą musiały zareagować. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań starszych, zbudowanych z wielkiej płyty. Nie ma żadnego powodu, dla którego miałyby być droższe od nowych lokali wznoszonych przez deweloperów.

źródło: „Raport Rynkowy Domu Kredytowego Notus S.A.”